Aturan Hukum Belum Memadai Bagi Perkembangan Bisnis Properti

Perkembangan pasar dan industri properti tidak akan memadai jika hanya mengandalkan UU Rusun maupun UU PKP. Apa sebabnya?

muhammad joni - Managing Director Smart Property Consulting - HUD institute - anto erawan - rumahhokie - dok
Muhammad Joni (ilustrasi: Anto Erawan - RumahHokie.com)

Oleh: Muhammad Joni

RumahHokie.com (Jakarta) – Ketiadaan atau keterlambatan dibuatnya aturan hukum menjadi “tention” yang melemahkan pasar dan investasi properti. Alhasil, defisit hukum tak menyamankan public trust. Kondisi hukum yang tidak stabil karena mengandalkan aturan kebijakan (beleidsregel) dan diskresi, bahkan acap tidak bertumpu pada norma undang-undang.

Perkembangan pasar dan industri properti-real estat tidak akan memadai jika hanya mengandalkan UU Rusun maupun UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU PKP), karena kedua regulasi ini acapkali tidak kompatibel untuk bisnis properti-real estat.

Baca Juga: Defisit Hukum Rumah Susun di Era Industri 4.0, Siapa Merugi?

Apalagi sektor itu melekat dengan perbankan/pembiayaan yang bertindak prudential, idemditto sektor properti mesti dalam kerangka tindakan yang prudential, bukan ugal-ugalan.

Contoh lain, tren pembangunan perkotaan yang terkait vertical housing yang karakteristiknya bergerak menjadi kota mandiri, yang semakin kompleks dengan jurus transit oriented development (TOD) yang menjadi prinsip dalam disain percepatan pembangunan infrastruktur-perkotaan. Bagaimana hukumnya?

Baca Juga: UU Rusun Defisit Aturan PPPSRS, Asosiasi Pemilik Perlu Regulasi Sendiri

Jangan pula ambisi membangun TOD dengan ugal-ugalan, tanpa ketersediaan aturan dan kepastian hukum. Tanpa memastikan kepentingan publik: public transport, public housing, public space, public awareness, public participation, public empowering, public green, dan sebagainya.

Oleh sebab itu, regenerasi kota dengan jurus TOD tak hanya city engineeering apalagi suma building enginering, namun juga  social engineering dan law engineering.

Perlu Pasar yang Sehat
Tak logis jika kota baru berkembang tanpa aturan yang kokoh, tapi malah berambisi menjadi Sky City ataupun kota metropolitan baru yang maju jaya tanpa otoritas “walikota”.

Industri properti membutuhkan stabilitas pasar, bukan pertumbuhan zigzag.  Langkah ugal-ugalan yang saling menyergap pelaku, instabilitas harga, jor-joran pemasaran tanpa kontrol hukum, itu membahayakan bagi makro-ekonomi industri properti.

Sebab itu, bisnis properti-real estat, dengan 170-an turunan usahanya membutuhkan pasar yang sehat, dan setarikan nafas membutuhkan pelaku pembangunan yang bertindak prudent. Namun, hal itu dimungkinkan dengan law engineering, dengan menyediakan hukum yang  siap menjawab dengan karakter: predictability, stability, fairness, and eduction.

Baca Juga: Mampukah UU Rusun Mengatur Kota Vertikal Alias Sky City?

Pemerintah berkepentingan pada pertumbuhan 170-an usaha derivatif dalam industri properti-real estat ini, yang dijaga dengan ketersediaan dan kepastian hukum. Jauh dari minus aturan yang memungkinkan langkah ugal-ugalan.

Sekali lagi, dalam banyak hal, norma UU Rusun tidak kompatibel dengan pembangunan, pengelolaan, dan bahkan penghunian properti-real estat.   Inkonsistensi dan kekosongan ini perlu diisi dengan menyiapkan UU properti-real estat.

Jika  mengandalkan UU Rusun dan UU PKP,  ibarat tamsil “tak ada rotan akar pun jadi”, dan pameo “ada soal ada akal”. Tentu pasar properti-real estat  tak optimal dan bahkan investasi ekspansif yang ugal-ugalan, bahkan jamak perselisihan produsen-konsumen yang menyulitkan kokohnya public trust pada bisnis properti-real estat.

Perlu Sistem Hukum Komprehensif
Selayaknya UU bidang usaha dan industri, lingkup pengaturan properti-real estat  mencakup aspek relasi pembangunan, pengelolaan, pemanfaatan, penghunian, pengawasan dan pengendalian, relasi setara produsen-konsumen.

Relasi tugas, kewajiban, dan tangungjawab dalam pengembangan industri properti. Sebab, produk properti berbeda dengan barang/komoditas lain karena karakter barang yang diperdagangkan, yang bisa dipasarkan dan dipromosikan sebelum ada barang, sehingga perlu mendesain konstruksi hukum pemasaran dan jual beli yang detail dan sempurna yang merugikan konsumen. Relasi yang tak sederhana. Tak hanya bersegi dua antara developer dengan konsumen/pembeli.

Baca Juga: Tugas, Kewajiban, dan Kapasitas Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun

Begitu pula pengaturan purnajual properti-real estat yang berskala besar menjadi Sky City atau kota baru metropolitan, tentu tak cukup hanya mengandalkan ketentuan UU Rusun, tak memadai hanya mengandalkan PPPSRS yang didisain dalam UU Rusun.

Ada banyak perbuatan hukum dan profesi penunjang yang terkait, seperti agen pemasaran, pembiayaan, penjaminan, building inspectors, penilai, termasuk lembaga penyelesaian sengketa properti yang masih menjadi persoalan besar.

Baca Juga: Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun Hukumnya Wajib!

Pembaca yang bersemangat, kita perlu mendorong Pemerintah membuat sistem hukum  properti-real estat yang komprehensif dan segera. Persoalannya sudah meluap  sampai arus “tention” konsumen mengadu merembet ke  pemerintah pusat.

Tak  tak cukup hanya PP Rusun belum kunjung disahkan. Tak cukup hanya beleidsregel hunian berimbang, tak cukup hanya Peraturan Menteri tentang PPPSRS Defisit aturan hukum properti-real estat perlu diakhiri.

Pembangunan  perkotaan perlu ditata sempurna. Mengupayakan UU Pembangunan Perkotaan adalah saran opini ini, karena membangun kota tak hanya tubuhnya, tak hanya city enginerring, namun social engineering dan law engineering.

Muhammad Joni adalah praktisi hukum properti, Managing Director Smart Property Consulting (SPC), dan Sekretaris Umum The HUD Institute. Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis.

Please follow and like us:

Silakan Beri Komentar

Komentar Anda