Defisit Hukum Rumah Susun di Era Industri 4.0, Siapa Merugi?

Di era industri 4.0 hanya bisa diatasi dengan kepastian hukum. Pasalnya, kejadian buruk di sebuah proyek bisa tersebar ke seluruh dunia hanya dengan sekali klik.

muhammad joni - Managing Director Smart Property Consulting - HUD institute - anto erawan - rumahhokie - dok
Muhammad Joni (ilustrasi: Anto Erawan - RumahHokie.com)

Oleh: Muhammad Joni

RumahHokie.com (Jakarta) – Dalam sebulan ini saya menerima pengaduan lima konsumen properti apartemen yang relatif rumit dan berbelit.

Mencerna soal itu, tak kuasa saya berijtihad bahwa UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rusun) sebagai “law in book” tak lugas menjawab kasus “law in action”. Sebagian lagi belum efektif diterapkan karena belum kunjung disahkan Peraturan Pemerintah (PP) Rumah Susun.

Konklusinya, UU Rusun tidak kompatibel dengan arus besar dinamika pasar dan geliat industri perumahan dan properti-real estat.

Baca Juga: Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun Hukumnya Wajib!

Akibatnya berdimensi jamak. Kementerian yang mengurusi perumahan rakyat terimbas menjadi tumpuan pengaduan. Surplus permasalahan ikhwal rumah susun maupun properti komersial menjulang atau commercial vertical building acap membuat tegang hubungan produsen (developer) dengan pembeli (konsumen).

Pak Dadang Rukmana, kala menjabat Direktur Rumah Umum dan Komersial Kementerian PUPR pernah berujar, beliau turut menerima imbas pengaduan konsumen properti.

Kala itu, sontak saya usulkan “kanal” alternatif yang berfungsi mewasiti  konflik developer dengan pembeli. Agar Pemerintah bekerja fokus sebagai  regulator, bukan melulu mewasiti kasus konkret keluhan konsumen.

Baca Juga: UU Rusun Defisit Aturan PPPSRS, Asosiasi Pemilik Perlu Regulasi Sendiri

Mandat umum regulator membuat hukum yang pasti (certainly of law). Jika tanpa hukum yang pasti? Akibatnya “takdir umum” postur pasar properti yang tercipta, pun terdampak cenderung terlibat relasi produsen dengan konsumen yang tidak sehat.

Acapkali kasus belum memperoleh Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun), ada pembatalan pemesanan apartemen bertema “F-City” namun abaikan klaim pengembalian cicilan, pun kisruh pembentukan PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun) pada tower yang dibangun berbeda masa.

Juga penarikan ulang PPN atas transaksi sudah bertahun-tahun lunas. Satu lagi soal perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB) yang memberatkan pemilik karena mahalnya tarif rekomendasi yang ditarik pemegang Hak Pengelolaan.

PP Rusun Tak Kunjung Disahkan
Entah sebab apa, delapan tahun sejak disahkan UU Rusun di awal tahun 2011, PP Rumah Susun belum kunjung disahkan. Padahal, soal-soal rusun pun demikian  properti komersial yang non-subsidi, berdimensi jamak.

Persoalannya pun rumit dan bertumpuk. Tak hanya soal relasi produsen dengan konsumen, malah dalam kasus tertentu bergeser menjadi persoalan berdimensi sosial-politik, seperti sengkarut PPPSRS, kejahatan mucikari online, dan lainnya.

Baca Juga: Tugas, Kewajiban, dan Kapasitas Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun

Dalam ilmu hukum, jamaknya pengaduan dan soal-soal laten developer dengan konsumen yang beragam dimensi itu, menurut ajaran sosiologi hukum merupakan “ketegangan” (tention) yang membutuhkan kanal-saluran.

Caranya,  dengan pembentukan hukum baru: norma lebih baik, standar lebih tinggi, kepatuhan lebih dipastikan, bahkan sanksi lebih jelas. Juga perubahan aturan untuk  relaksasi “ketegangan” karena cacat bawaan Undang-undang.

Dan, dalam keadaan mendesak mengalirkan “tention” itu kepada kanal “hukum alternatif”, dalam berbagai bentuk perjanjian yang walaupun sah dan mengikat namun belum tentu berkeadilan, maupun hukum kebijakan (beleidsregel) yang instan dan ringkih namun tampil mengisi ruang kosong aturan hukum sebagai “law in action”.

Industri 4.0 dan Public Trust
Besarnya ceruk peluang bisnis, pasar yang bergairah, dan geliat industri perumahan dan properti yang dinamis, apabila tanpa kepastian hukum, pada gilirannya menjadi kondisi defisit aturan hukum yang merugikan. Pun,  beban biaya yang tidak sedikit memulihkan keadaan pasca-konflik produsen versus konsumen.

Andai Pemerintah mengerti betapa kerugian dan kerusakan pasar yang tercipta akibat defisit aturan hukum, tentu tak beralasan telat mengesahkan PP Rumah Susun yang diperintahkan UU Rusun.

Walaupun sistem hukum dari UU Rusun itu sendiri tidak kompatibel untuk pasar dan bisnis properti-realestat.

Baca Juga: Mampukah UU Rusun Mengatur Kota Vertikal Alias Sky City?

Tersebab itu, jamak direproduksi aturan hukum rumah susun sebagai “hukum alternatif” yang diambil alih dan dipakai bagi industri properti-real estat.

Kepastian hukum apa yang hendak dicari? Ya, itu tadi. Kepastian mengenai penyelenggaraan, pembangunan, pengelolaan, bahkan pengusahaan dan penghunian rumah susun, termasuk perlindungan konsumen. Seperti  terwakili dengan lima kasus yang diujarkan pada paragraf permulaan.

Esai ini menyulut  postulat hukum, bahwa jamaknya kekisruhan dalam lingkup pembangunan, pemasaran, penjualan, penyerahan,  pengelolaan, penghunian dan bahkan peremajaan dan pembangunan kembali vertical housing, kua-normatif membutuhkan ketersediaan dan kepastian hukum yang segera.

Bahkan tak jarang diwartakan persoalan terkait pemilik asal tanah dan cara penguasaan tanah yang bermasalah dan konflik berlarut.

Baca Juga: Lima Strategi Marketing Produk Properti “Zaman Now”

Jangan tunggu masa, sebab bukan mustahil menjadi “tsunami” gejolak problematika perumahan  dan properti. Pun, karena tiadanya saluran aturan hukum dan “dam” yang berfungsi menampung segala jenis tumpukan “tention”, yang mestinya bisa mengalirkan “air bergizi” bagi tanah kering dan menyuburkan lahan pasar commercial vertical building.

Tersedianya “dam” yang menampung “tention” soal-soal perumahan dan properti-real estat itu, kua teoritis dan praktis diyakini efektif menjawab segera pengaduan/perkara yang rumit. Untuk itu, perlu diatasi dengan pembuatan hukum, bukan dengan membiarkannya mencari saluran sendiri.

Bagaimanapun, pasar yang tumbuh sehat dan geliat industri perumahan dan properti-real estat yang dinamis di era industri 4.0 yang bercirikan “market-driven” dan menomorsatukan public-trust, hanya bisa diatasi dengan kepastian hukum. Kejadian buruk di tower “X” apartemen “Y” di kota “Z”, seketika bisa tersebar ke seluruh penduduk jagat hanya dengan sekali klik.

Akibatnya dahsyat. Bisa jadi  calon konsumen yang semula berminat dan terpikat, berpikir ulang dan menunda beli tower “X-1”.

Perlu Kepastian dan Kepatuhan Hukum
Menjinakkan zigzag pergerakan “market-driven” dan perolehan public trust  hanya bisa dibangun dengan tersedianya hukum yang pasti dan standar kepatuhan yang tinggi.

Caranya? Dengan menyediakan  substansi aturan (legal substance), prosedur dan kelembagaan (legal structure) yang berwenang  mewasiti,  dengan budaya hukum (legal culture) yang tercipta, patut, dan karena itu mudah dipatuhi.

Dengan demikian, pasar dan industri ini berkembang dengan pasti dan  bisa diperkirakan (predictable). Misalnya, kepastian akan pembangunan dan penyerahan unit apartemen, kejelasan pengelolaan termasuk  beban biaya, yang berperan penting dalam menggairahkan tren pasar.

Baca Juga: Inilah Kasus Hukum yang Sering Menjerat Broker Properti

Ibarat membeli mobil dari show room yang melayani after sales services  dan perawatan berkala, begitu pula  pasar/konsumen perumahan dan properti-real estat butuh pengelolaan dan perawatan gedung menjulang, apalagi yang berteknologi tinggi dan smart. Itu diperoleh dengan hukum yang pasti dan standar kepatuhan yang tinggi.

Alhasil, ilmu hukum pun menyadari dan membangun karakter intrinsik hukum yang pro-pembangunan ekonomi itu dengan melekatkan ciri bisa diperkirakan (predictability) dan stability, yakni aturan yang tidak labil, goyah, ringkih, atau lekas berubah.

Selain itu, fairness dan education adalah ciri yang lain. Fairness sudah jelas berkeadilan bagi segenap subyek pasar dan industri. Education artinya mempergunakan profesional hukum  dan mengikhtiarkan literasi kepada pasar.

Baca Juga: REI DKI Jakarta: Perizinan Melalui Online Akan Mudahkan Pengembang

Nihilnya ciri itu membuat hukum tidak efektif, ringkih, dan cepat usang jika diperhadapkan dengan persoalan kasus konkret. Akibatnya, dipergunakanlah “hukum alternatif” dalam  berbagai bentuk perjanjian yang mengatasnamakan kebebasan berkontrak yang belum tentu fairness, dan menerbitkan beleidsregel yang belum tentu bisa mengatasi persoalan secara utuh.

Tentu tak bijak hanya membangun “hukum alternatif” yang ringkih yang mudah bungkas dengan sedikit saja gejolak kasus konkret permasalahan hukum.

Jangan sampai menjadi “tsunami” yang terjadi karena bertumpuk-tumpuknya “tention” berdimensi sosial-politik yang tak kunjung berhasil diatasi karena defisitnya aturan hukum.

Pasar yang tumbuh tidak sehat walaupun dinamis adalah beban dan kerugian jangka panjang yang signifikan bagi kelangsungan industri, tak hanya produsen maupun konsumen. Pemerintah pun tak meraih pendapatan pajak dan retribusi, plus bergeraknya mesin pertumbuhan ekonomi dari nukleus maupun derivasi industri properti yang terbukti memajukan banyak negeri. Allahua’lam. Tabik.

Muhammad Joni adalah praktisi hukum properti, Managing Director Smart Property Consulting (SPC), dan Sekretaris Umum The HUD Institute. Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis.

Please follow and like us:

Silakan Beri Komentar

Komentar Anda