Mampukah UU Rusun Mengatur Kota Vertikal Alias Sky City?

Apakah PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun) cocok dan adil berlaku untuk pengembangan kawasan yang bahkan menjadi kota baru skala Sky City?

muhammad joni - pakar hukum properti - sekum HUD - anto erawan - rumahhokie - dok
Muhammad Joni (ilustrasi: Anto Erawan - RumahHokie.com)

Oleh: Muhammad Joni

RumahHokie.com (Jakarta) – Karena kurang lahan, vertical housing adalah jawaban masalah perumahan. Dari skala kecil twin tower sampai pengembangan kawasan skala kota mandiri 500 hektar yang menjelma jadi kota menjulang alias “Sky City”.

Seringkali diwartakan perselisihan ikhwal pengelolaan apartemen atau rumah susun (rusun) terkait kewenangan mengelola apartemen. Apa yang dikelola?

Pembaca mafhum, apartemen atau rusun berbeda dengan rumah tapak (landed house), karena bukan hanya memiliki satuan rumah susun (Sarusun) atau unit apartemen, namun memiliki hak atas kepemilikan bersama (common property) yakni bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Baca Juga: Tugas, Kewajiban, dan Kapasitas Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun

Opini ini mengulas konsep hukum kepemilikan bersama dan PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun). Bagaimana jika vertical housing sudah berskala kota?

Menurut ilmu hukum, konsep kepemilikan bersama mengakui benda atau aset bersama itu dimiliki seluruh (the all) pemilik, sehingga  tidak dimiliki satu atau beberapa orang saja. Artinya, di-hak-i (diberi titel hak) seluruh pemilik, tanpa pengecualian.

Konsekuensinya? Tidak valid apabila dinormakan bahwa kepemilikan bersama hanya di-hak-i sebagian pemilik saja. Apabila ada pemilik yang diabaikan atau tidak menjadi pemilik bersama atas common property itu,  maka tindakan hukum atas common property itu cacat hukum. Bahkan, jika tidak seluruh pemilik menjadi  pemilik bersama, maka telah terjadi perampasan hak sebagian pemilik yang diabaikan.

Bagaimana perbuatan hukum atas kepemilikan bersama? Mesti dilakukan secara bersama-sama sebagai satu kesatuan yang tidak bisa dipisahkan. Di negara lain, pemilik atas kepemilikan bersama ini berhimpun menjadi  Common Association atau Owner Association.

Baca Juga: Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun Hukumnya Wajib!

Bagaimana di Indonesia? Jika membedah UU Rumah Susun mengakui pula konsep kepemilikan bersama. Mengacu sistem hukum yang dikemas dalam UU Rusun, dapat ditarik tiga hal penting.

Pertama, UU Rusun mengakui dan menganut kepemilikan bersama dan kepemilikan tunggal atas unit Sarusun.

Kedua, kepemilikan bersama tidak bisa dipisah-pisah, namun wajib dimiliki bersama, yakni atas  bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

Ketiga, anasir kepemilikan bersama itu dimiliki bersama dengan badan hukum  tertentu sebagai kristalisasi seluruh pemilik. Jadi tidak dikuasakan kepada seseorang atau sejumlah orang.

Celah “Akrobat Hukum”
Apakah lembaga hasil kristalisasi pemilik bersama yang mewakili common property itu?

Dalam UU Rusun disebut sebagai Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun (PPPSRS). Yakni  badan hukum yang beranggotakan para  pemilik atau penghuni Sarusun.

PPPSRS mesti berbentuk badan hukum (recht person) bukan orang personal (person). Mengapa? Sebab eksistensi PPPSRS karena adanya kepemilikan bersama atas benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama.   Ketiganya tidak boleh dimiliki orang per orang, namun dimiliki secara bersama-sama, dan diurus bersama-sama sebagai PPPSRS.

Baca Juga: Tips Membeli Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami)

Postulatnya, jika tidak ada kepemilikan bersama, maka tidak ada PPPSRS. Kepemilikan bersama adalah kausal adanya PPPSRS.

Lantaran PPPSRS adalah kristalisasi dari semua pemilik dan penghuni Sarusun, maka seluruh pemilik dan penghuni Sarusun melebur dan bermetamorfosis  menjadi PPPSRS. Jadi, tidak ada logika hukumnya  jika  PPPSRS lebih dari satu.

Tidak ada pula logikanya membentuk PPPSRS hanya berasal segelintir pemilik atau penghuni Sarusun saja. Walaupun, secara sosiologis pembentukan PPPSRS “bayangan” diwartakan acapkali terjadi sebagai kritik atau perlawanan konsumen atas ragam praktik pengelolaan apartemen.

Baca Juga: Tips Jual-Beli Rumah Susun Sesuai Undang-undang

Mengapa itu terjadi? Sebab Pasal 1 angka 21 UU Rusun membuka celah “akrobat hukum” karena mendefenisikan PPPSRS dengan frasa “para pemilik atau penghuni Sarusun” bukan “seluruh pemilik atau penghuni Sarusun”.

Akibatnya, dalam banyak kasus PPPSRS dibentuk lagi oleh sebagian tertentu pemilik atau penghuni, walaupun sudah ada badan hukum PPPSRS.

Tidak bermaksud mengulas kasus PPPSRS  lebih dari satu, opini ini  hendak menegaskan bahwa kepemilikan bersama adalah kausal adanya PPPSRS.  Selanjutnya, logika hukum  kepemilikan bersama itu  idemditto PPPSRS tunggal.

PPPSRS yang otentik itu  menghimpun seluruh pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa pemilik. Bukan sebagian para pemilik dan penghuni saja.

PPPSRS versus Sky City
Namun ada banyak pertanyaan ikhwal PPPSRS itu. Apakah PPPSRS itu cocok dan adil berlaku untuk pengembangan kawasan yang bahkan menjadi kota baru skala Sky City?

Apakah sama sekali tidak ada dimensi publik dan kepentingan publik dalam pengelolaan kawasan skala Sky City itu? Kawasan tak hanya dimensi perdata.

Jika tanah bersama, bagian bersama dan benda bersama itu sebagai kawasan, bukankah ada berdimensi publik dan kepentingan publik? Bukankah itu sudah masuk kualifikasi prasarana, saranan dan utilitas umum (PSU) yang berdimensi publik?

Baca Juga: APPERSI Dukung Peraturan Menteri tentang Penghuni Rumah Susun

Kalau demikian, bukankah ada logika dan kausal peran dan tanggungjawab pemerintah/pemerintah daerah (Pemda)?

Pertanyaan tunggalnya: atas kepemilikan bersama berskala Sky City itu dimanakah pemerintah/pemda? Bukankah pengembangan kawasan itu berdimensi publik karena adanya faktor penggunaan ruang, tanah, PSU, lingkungan hidup, sumber daya air,  keamanan bangunan. Juga aspek penghunian karena adanya warga negara dalam kawasan?

Tak elok pemerintah/pemda hanya hadir memberi izin-izin, seakan kawasan berskala Sky City itu menjadi kota tanpa otoritas pemerintahan?

Cukupkah  pembangunan  kawasan kota mandiri berskala Sky City itu hanya diatur dengan UU Rusun?

Bersambung  

Muhammad Joni adalah praktisi hukum properti, Managing Director Smart Property Consulting (SPC), dan Sekretaris Umum The HUD Institute. Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis.

Please follow and like us:

Silakan Beri Komentar

Komentar Anda