UU Rusun Defisit Aturan PPPSRS, Asosiasi Pemilik Perlu Regulasi Sendiri

Walau semestinya diawali PP Rusun, Pemerintah malah menerbitkan Peraturan Menteri yang tentu tak dibekali panduan PP Rusun. Bagai ranting tumbuh tanpa dahan.

muhammad joni - pakar hukum properti - sekum HUD - anto erawan - rumahhokie - dok3
Muhammad Joni (ilustrasi: Anto Erawan - RumahHokie.com)

Oleh: Muhammad Joni

RumahHokie.com (Jakarta) – Anda hendak membeli mobil baru merek “Merdeka” dari pemegang merek? Pastikan pelayanan purnajual-nya. Sebab membeli mobil tak hanya mobilnya, pastikan ada after sales service, ketersediaan suku cadang, komplain/klaim, perawatan, dan penjualan kedua. Pasalnya, membeli mobil tak hanya untuk dipandang atau cuma untuk dipajang.

Begitulah tamsil ketika membeli apartemen. Karena pemilik apartemen tidak akan mampu mengurus sendiri gedung menjulang yang satu kesatuan dengan unit milik sendiri, misal saja lift yang tersendat atau air yang tak mengalir.

Baca Juga: Mampukah UU Rusun Mengatur Kota Vertikal Alias Sky City?

Sebab itu diwajibkan pembentukan PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun) dengan Undang-undang Rumah Susun (UU Rusun). Melengkapi alasan adanya kepemilikan bersama: tanah bersama, bagian bersama dan benda bersama (BBT Bersama).

Namun, PPPSRS sebagai  bentuk dan nama genus badan hukum yang diberikan dengan UU Rusun. Merujuk UU Rusun Pasal 74, PPPSRS adalah badan hukum privat. Karena itu tak cukup hanya dengan pembentukan namun butuh pengesahan. Walau ajaibnya pengesahan tak diatur dalam UU Rusun.

Banyak soal hukum yang spesifik dan rumit ikhwal PPPSRS perlu diatur dengan Undang-undang (UU). Jika tidak akan tercipta defisit aturan yang frontal kepada pelembagaan PPPSRS dan relasi hukum lain.

Dibandingkan dengan badan hukum Perseroan Terbatas (PT), atau Yayasan atau Organisasi Kemasyarakatan (Ormas) yang diatur dengan UU tersendiri, kiranya PPPSRS atau badan sejenis owner association lainnya perlu UU tersendiri.

Baca Juga: Tugas, Kewajiban, dan Kapasitas Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun

Apalagi tren properti dan real estat menjadi pengembangan kawasan bahkan kota baru mandiri. Walau tak mungkin kota mandiri dan lepas dari otoritas pemerintahan. Karena ada relasi kawasan, pertanahan, penataan ruang,  infrastruktur, PSU dan hak-hak sipil-politik dan kewarganegaraan.

Cukupkah UU Rusun? Tidak. Karena UU itu tidak kompatibel dengan spek bisnis dan investasi properti-real estat. Perlu advokasi, agar sektor bisnis itu tidak bergerak zig zag dan ugal-ugalan. Padahal semestinya developer kawasan skala kota musti bertindak prudent.

Dengan kaidah Prudential Judgement Rules tak hanya bussines as usual. Demi pasar properti real estat yang sehat. Landskap investasi properti yang  sehat namun dinamis bukan saling incar dan bantai. Konsumen adalah korban paling rentan.

Peraturan Menteri PUPR
Kembali ke PPPSRS. Walau semestinya diawali PP Rusun, Pemerintah malah terbitkan Peraturan Menteri yang tentu tak dibekali panduan PP Rusun. Bagai ranting tumbuh tanpa dahan.

Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) baru saja menerbitkan Permen 23/PRT/M/2018 tentang Perhimpunan Pemilik Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS). Tentu wajar memantik perdebatan. Tersebab banyak kisruh yang lama menanti jawaban. Permen PPPSRS 23 ini diharap jadi solusi.

Namun, jika ditelaah kritis, banyak pertanyaan dan prakira kelemahan yang berimplikasi serius. Apa saja? Salah satunya ikhwal PPPSRS. Apakah badan hukum? Atau hanya badan dicatatkan?

Baca Juga: Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun Hukumnya Wajib!

Periksalah Pasal 26 sampai 28 Permen 23. Saya tak menjamin Anda tidak akan kecewa. Sebab tidak ada aturan pengesahan status badan hukum (legal entity) PPPSRS setelah akte pendirian.

Mengapa kecewa? Sebab status badan hukum berimplikasi pada siapa yang dibebankan tanggungjawab risiko hukum. Pengurus PPPSRS bertindak, resiko melekat pada siapa? Atas nama pribadi atau risiko badan hukum.

Belum lagi soal pengakuan atas legal standing PPPSRS tatkala berhubungan dengan pihak ketiga: pengelola, bank, developer, pemerintah, dan otoritas pengadilan.

Baca Juga: Tips Membeli Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami)

Lazimnya, aturan pendirian setarikan napas diikuti aturan pengesahan status badan hukum. Cermati Pasal 26 sampai 28 Permen 23 aquo. Seakan pada saat akte pendirian PPPSRS dibuat, aha! Otomatis sudah punya status badan hukum. How come?

Aturan ini frontal pada keelokan teori badan hukum dan pengesahan badan hukum. Sebab status badan hukum itu perbuatan hukum administrasi pemerintahan. Bersifat kasuistis. Berlaku untuk setiap PPPSRS inconcreto.

Pasal 74 ayat (3) UU Rusun hanya norma bersifat umum. Norma yang bersifat konstitutif. Bukan pengesahan badan hukum PPPSRS “XYZ”. Bukan deklaratif. Tak berarti tiap PPPSRS dibentuk lantas dengan dalih UU Rusun Pasal 74 ayat (3), serta merta memiliki status badan hukum PPPSRS. Seakan status badan hukum disahkan UU Rusun saja.

Dua Perbuatan Hukum
Hello, regulator! Bukankah UU Rusun saja setelah ketok palu tanda setuju, mesti diundangkan dalam Lembaran Negara. Oh ya, begitu pula dengan Permen 23 setelah disetujui perlu diundangkan? Dalam teori atau norma hukum tidak lazim akte pendirian dibuat sekaligus menjelma sebagai badan hukum. Tanpa ada perbuatan hukum lain!

Hemat saya ada dua tahapan/perbuatan hukum: (1) pendirian dengan akte pendirian, dan (2) pengesahan badan hukum, dengan surat keputusan pejabat pemerintah yang berwenang.

Misalnya, dibuatnya akte pendirian PT “XYZ” atau Perkumpulan “A to Z”, oleh Notaris; dilanjutkan tahap/perbuatan pengesahan status badan hukum oleh Menkumham.

Baca Juga: Tips Jual-Beli Rumah Susun Sesuai Undang-undang

Sepertinya Permen 23 ini bablas tancap gas. Langsung menganggap terbentuk PPPSRS dengan akte pendirian. Tanpa perbuatan hukum lain. Sontak diakui  status badan hukum. Mencampurbaurkan perbuatan perdata dengan perbuatan pemerintahan. Perlu dikonfirmasi tingkat tinggi, apa alasan atau rasio legis Pasal 28 ini?

Walaupun hal ini berasal dari kelirunya norma dalam UU Rusun. Lagi pula, UU Rusun (vide Pasal 74) tidak ada norma perihal pencatatan atau dicatatkan PPPSRS. Sama sekali tidak ada. Lantas apa rujukannya?

Permen 23 Pasal 26 dan 28 itu, menurut hemat saya memasuki jauh wilayah materi muatan UU dan karenanya over mandatory. Bukankah bobot dan kualitas materi muatan Permen hanyalah beleidsregel. Tak mencipta norma baru. Kua teori hirarkhi perundangan, dasar aturan dari beleidsregel mesti jelas nasabnya.

Tambahan narasi hukumnya begini: akte pendirian PPPSRS itu perbuatan hukum perdata, idem ditto perjanjian. Sedangkan pengesahan badan hukum adalah perbuatan hukum administrasi pemerintahan. Produknya keputusan pejabat tata usaha negara. Diterbitkan demi perlindungan hukum. Demi kepastian hukum.

Ajaib, jika setiap akte pendirian PPPSRS, seketika inheren langsung badan hukum PPPSRS.

Baca Juga: APPERSI Dukung Peraturan Menteri tentang Penghuni Rumah Susun

Kalau PPPSRS hanya dicatatkan ke instansi teknis bidang perumahan pemerintah daerah (Pasal 28 ayat 1 Permen 23), dari manakah wewenangnya? Tak ada dalam UU Rusun.

Peraturan Pemerintah (PP) Rusun pun belum kunjung sah. Norma yang tertukar. Aturan yang sungsang, pun hal ini over mandatory UU Rusun.

Hello, Pemerintah! Sebaiknya siapkan PP Rusun, revisi UU Rusun dan membuat UU tersendiri mengatur PPPSRS atau bentuk lain dari owner association. Agar bisnis dan investasi properti tumbuh sehat dan dinamis Mencegah pasar yang gagal. Allahua’lam. Tabik.

Muhammad Joni adalah praktisi hukum properti, Managing Director Smart Property Consulting (SPC), dan Sekretaris Umum The HUD Institute. Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis.

Please follow and like us:

Silakan Beri Komentar

Komentar Anda